ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, em linhas gerais, é o tributo cobrado pelos municípios quando ocorre transmissão de bens imóveis, de forma onerosa, por ato inter vivos.
Na prática, toda vez que se transmitir um imóvel por um ato que envolva contraprestação, uma compra e venda por exemplo, entre pessoas vivas (pois no caso de herança o imposto cobrado é o ITCMD), vai incidir o ITBI.
O cálculo desse tributo é feito por uma porcentagem (que varia para cada município) sobre o valor de venda do imóvel.
Dito isso, vamos entender como funciona a questão da não incidência desse imposto no caso de transferência de um imóvel para compor o capital social de uma empresa.
O Código Civil, ao tratar sobre o direito empresarial, fixa as regras gerais sobre a constituição de sociedades limitadas e possibilita que o capital social de uma empresa seja constituído por qualquer tipo de bem sujeito a avaliação pecuniária (bens, dinheiro ou créditos).
Sendo assim, aqueles que pretendem constituir uma sociedade limitada podem escolher os bens que transferirão para a pessoa jurídica a título de integralização de capital social e em troca da recebem a participação societária.
Caso o futuro sócio optar por integralizar o capital social através de bens imóveis, tem-se uma transmissão de propriedade imobiliária, que, pela definição acima apresentada, poderia ser fato gerador do ITBI. No entanto, há previsão Constitucional expressa que diz não incidir o ITBI sobre bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, a exceção se esta sociedade tiver como sua atividade preponderante atividade imobiliária (compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis).
Portanto, como regra, não incide ITBI quando alguém transfere um bem imóvel de sua propriedade para uma empresa por meio da integralização de capital social. Nesses casos, somente se deve ter cuidado com o chamado “ganho de capital” (aumento patrimonial obtido com a transferência do imóvel), uma vez que os bens imóveis utilizados para fins de integralização do capital social deixam de compor o patrimônio do sócio, mas em contraprestação, esse sócio passa a ter quotas da sociedade em quantidade correspondente ao valor da incorporação imobiliária, afetando a pessoa do mesmo na Declaração de Imposto de Renda de Pessoa Física – DIRPF, que agora não possui mais um imóvel, mas sim quotas de uma sociedade.
Nestes casos o Decreto 9.580/2018 – Regulamento geral do Imposto de Renda, oferece uma saída ao facultar que a integralização do capital social, quando realizada por meio de imóvel, pode ser feita pelo valor de mercado ou pelo valor constante na DIRPF.
A título de exemplo, se o contribuinte, antes de integralizar o capital social com o imóvel, o declara em sua DIRPF com o valor de R$ 100.000,00, e atribua este mesmo valor para fins de incorporação desse bem à pessoa jurídica, esse contribuinte, apenas trocará R$ 100.000,00 em bem imóvel por R$ 100.000,00 em participação societária, sem obter qualquer aumento patrimonial.
Conclusão: na transferência de bens imóveis da pessoa física para a pessoa jurídica, feita por meio da integralização de capital social, não incide, via de regra o ITBI (em virtude de imunidade prevista na Constituição) e, sendo eleito como valor do bem aquele constante na DIRPF, não gera ganho de capital evitando a incidência de imposto de renda sobre a pessoa física do sócio em virtude dessa transferência.